Ce documente cadastrale îți poate cere banca la un credit ipotecar

Într-o achiziție finanțată prin credit, banca verifică atât clientul, cât și imobilul oferit în garanție. Documentele exacte diferă de la o instituție la alta, de la un evaluator la altul și în funcție de tipul proprietății. De aceea, lista băncii și instrucțiunile notarului au prioritate față de orice listă generală găsită online.

Documentul de pornire: extrasul pentru informare

Extrasul de carte funciară pentru informare arată descrierea imobilului, titularii și sarcinile active la data emiterii. Banca îl folosește în analiza preliminară pentru a confirma că garanția este identificată și pentru a observa ipoteci, interdicții, litigii sau diferențe care trebuie clarificate.

Multe bănci cer un extras recent, dar vechimea acceptată nu este universală. Nu îl solicita cu luni înainte; întreabă consilierul de credit ce termen acceptă și în ce etapă trebuie încărcat.

Pentru un apartament

Pe lângă extras, pot fi cerute actul de proprietate, încheierea de intabulare și documentația cadastrală cu releveul unității. Evaluatorul compară compartimentarea și suprafețele cu realitatea. Dacă pereții au fost mutați, balconul a fost inclus sau două spații au fost unite fără actualizarea documentelor, analiza se poate opri până la clarificare.

În anumite situații se solicită și informații din cartea funciară colectivă a blocului, mai ales când trebuie lămurite terenul și părțile comune. Extrasul colectiv nu înlocuiește extrasul apartamentului.

Pentru casă și teren

Dosarul tehnic este de obicei mai amplu. Pot fi necesare planul de amplasament și delimitare, planuri cadastrale, documentele construcției, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție. Extrasul trebuie să descrie atât terenul, cât și construcțiile care formează garanția.

Dacă pe teren există corpuri de clădire neînscrise sau suprafața folosită nu corespunde cu datele cadastrale, evaluatorul și banca pot cere actualizarea situației înainte de aprobarea finală. Pentru terenuri, sunt analizate separat accesul, regimul urbanistic și posibilitatea efectivă de valorificare.

Actele care nu sunt cadastrale, dar apar frecvent în dosar

• certificatul fiscal al vânzătorului;
• certificatul de performanță energetică, unde este aplicabil;
• documentele de identitate și de stare civilă;
• antecontractul sau proiectul tranzacției;
• raportul de evaluare comandat conform procedurii băncii;
• adeverințe privind datoriile către asociația de proprietari, după caz;
• documentele privind asigurarea imobilului.

Dacă există deja o ipotecă

O proprietate ipotecată poate fi vândută printr-un flux coordonat, însă banca finanțatoare, banca actualului creditor și notarul trebuie să convină documentele și circuitul sumelor. De regulă sunt necesare adrese privind soldul, acordul pentru înstrăinare și condițiile radierii. Nu considera ipoteca stinsă doar pentru că vânzătorul spune că a plătit creditul; verifică radierea sau mecanismul ferm prin care se va realiza.

Extrasul pentru autentificare vine mai târziu

La semnarea contractului, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta este destinat actului notarial, are valabilitatea legală de 10 zile lucrătoare și produce indisponibilizarea prevăzută de lege. Cumpărătorul nu trebuie să îl comande ca pe un extras obișnuit.

Ordinea care reduce întârzierile

• cere lista scrisă a băncii înainte de a comanda documentele;
• verifică un extras pentru informare înainte de antecontract sau avans;
• compară releveul și construcțiile înscrise cu situația din teren;
• trimite documentele evaluatorului în formatul original cerut;
• rezolvă neconcordanțele înainte de data planificată pentru notar;
• lasă extrasul de autentificare în sarcina notarului.

Un dosar complet nu garantează aprobarea creditului, dar elimină multe blocaje evitabile. Cele mai costisitoare întârzieri apar când diferențele cadastrale sunt descoperite abia după evaluare sau după stabilirea datei de semnare.